Dentro do contexto do planejamento patrimonial e sucessório, uma dúvida é bastante comum: podem os pais vender bens imóveis ao(s) filho(s)?
Sim, é legalmente permitido. Contudo, algumas regras devem ser observadas:
(i) É importante que os outros filhos e o cônjuge ou convivente (salvo se o regime de bens for o da separação obrigatória) expressamente consintam com o negócio, para que a venda não seja passível de anulação. Vale mencionar que o anteprojeto de Lei que visa a reforma do Código Civil propõe que o grau de parentesco e a exigência (ou não) do consentimento sejam condições obrigatórias para o registro da compra e venda na matrícula do imóvel.
(ii) A venda deve ser por um valor aproximado ao valor de mercado ou valor venal, caso contrário pode o Fisco interpretar como “doação simulada”, gerando uma tributação muito maior. Isto porque, o ITCMD/ITCD (imposto estadual devido nos casos de doação ou transmissão de herança) pode chegar a 8%, enquanto o ITBI (imposto devido para a transmissão de bens imóveis) varia entre 2% a 3% a depender do município em que o imóvel estiver localizado.
(iii) Oficializar a transação, com os devidos trâmites (lavratura de escritura pública e posterior registro na matrícula perante o cartório de imóveis competente) garante a legalidade, segurança jurídica e a publicidade para terceiros.
(iv) Há que se considerar também o valor pelo qual o imóvel foi adquirido (e declarado) pelos pais, para avaliar a incidência do tributo relacionado ao ganho de capital (lucro imobiliário).
Deste modo, além de observar os pontos sucintamente aqui mencionados, é fundamental que o planejamento patrimonial e sucessório seja assessorado por um especialista, evitando um negócio jurídico anulável e que acarrete excedente carga tributária.
Nady Dequech